地下車庫、地面車位、機(jī)械車位歸屬全解析
本站昨天報道的“物權(quán)法權(quán)威解讀：南京15%標(biāo)配車庫歸業(yè)主將撤銷”一文引起強(qiáng)烈反響。今天本站購房求助欄目以及新聞熱線接到多位網(wǎng)友的求助，地上車位歸屬如何劃定？業(yè)主共有車位如何分配？小區(qū)機(jī)械車位又該歸誰？
對此，本站記者采訪了一些業(yè)內(nèi)專家，他們表示，車庫的歸屬劃分重要的是看車庫面積是否計入公攤，假如計入公攤則歸全體業(yè)主所有，假如不計入公攤，一般情況下屬于開發(fā)商所有。
未計入公攤的“地下車庫”歸開發(fā)商
《物權(quán)法》第六章第七十四條明確規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定�！�
解讀：按照南京市房管局政策法規(guī)處處長李恒的解釋，根據(jù)上述條文，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫（一般情況下規(guī)劃的地下車庫）的歸屬，首先是開發(fā)商的，購買人跟開發(fā)商定合同，再以合同的方式取得，而不是購買人當(dāng)然、依法取得。既然是從開發(fā)商那兒取得，就等于說車庫是歸開發(fā)商所有。開發(fā)商可以通過出售、附贈或者出租的方式與客戶約定。
地面車位歸全體業(yè)主
《物權(quán)法》第六章第七十四條同時也明確規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
解讀：“占用業(yè)主共有的道路用于停放汽車的車位”即常說的“地面車位”屬于業(yè)主共有。這就意味著，現(xiàn)在慣行的物業(yè)管理公司或開發(fā)企業(yè)將地面車位據(jù)為己有沒有法律依據(jù)，地面車位產(chǎn)權(quán)是屬于全體業(yè)主。
明確地面車位歸全體業(yè)主，那么業(yè)主對地面車位享受平等的權(quán)利，在不能夠滿足車位平均分配的情況下，專家認(rèn)為，較好的方式是全體業(yè)主委托給物業(yè)管理公司，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)出租或出售經(jīng)營車庫，再將所得進(jìn)行公平分配。
值得注意的是，該條文中還提到“占用其他場地用于停放汽車的車位”，其他場地肯定是計入全體業(yè)主公攤面積的場地，當(dāng)然這不排除地下車庫有計入公攤面積的部分，那么，假如符合計入公攤面積的地下車位，也應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。
地下車庫的面積是否計入公攤，業(yè)主可以到規(guī)劃部門以及房管部門查詢。
機(jī)械車位歸屬尚不明晰
除開常見的地下自走式車庫以及地面車庫外，目前南京市場上還有不少機(jī)械車位，由于機(jī)械車庫價格比地下產(chǎn)權(quán)式車庫價格幾乎便宜一倍，因此也受到不少買家的青睞。銀城西堤國際的業(yè)主李小姐便是其中的一位，不過李小姐也擔(dān)心，這樣的機(jī)械車位沒有產(chǎn)權(quán)，在物權(quán)法出臺會會不會不受法律保護(hù)，買這樣的車庫是否具有風(fēng)險。
解讀：目前物權(quán)法關(guān)于機(jī)械車位歸屬問題并沒有明確條文。一般開發(fā)商的做法是簽訂合同賣使用權(quán)70年。不過有專家指出，這樣的使用權(quán)實(shí)際上是租賃，租賃最高期限為20年，這樣界定的話，機(jī)械車庫70年的使用權(quán)便和法規(guī)相抵觸。也許開發(fā)商會變通為賣20年的使用權(quán)，再贈送50年的使用權(quán)。
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